賃貸物件の空室の悩みはいつの時代もオーナーの悩みの一つ
遥か昔20年前位までは、貸し手市場の時は黙っていても（何も工夫しなくても）どんどん決まっていた時代もありました。今思うとすごいと思います。
その時は、需要と供給が今とは全然違って、単純に物件が少なく供給が少なかったのです。そこでバブル崩壊後長期にわたる低金利で資金運用難も手伝い、不動産投資はいいぞと目を付けれ不動産投資がもてはやされてきました。もともと、地主が遊休地に相続対策や運用目的で賃貸事業をやっていたのですが、土地から入手して、大家業を始める人も出てきて供給過剰な地域が増えてきたのです。
物の値段は、ある程度需要と供給で決まることと思います。弊社の存する東京都世田谷区は、お陰様で日本の中でも屈指の人気エリアです。人気エリアだからこそ需要も旺盛ですが供給も増えました。
募集をしていて転機になったのは、あのリーマンショックです。あれを境に募集の条件が変わりました。具体的には、礼金敷金が以前は2か月づつが相場でしたが、リーマンショック後は物件がなかなか決まらなくなったことで礼金敷金をいじる動きが活発化し、1か月や0か月の物件が市場に目立つようになりました。そのような過程を経て、現在は礼金敷金は1か月が相場となっております。戸建のように、広さがある物件は未だ2か月を維持しておりますが、賃貸物件のメインであるワンルームはほとんどが1か月となりました。
現在の募集状況はどうかというと、安倍総理によるアベノミクス効果があったのかは分かりませんが、少なからず不動産売買価格は株価に比例して民主党から自民党に政権が戻ってからは上がり続け、コロナの問題が続く現在でも不動産売買価格は高止まりをしています。
賃貸の募集も最近は堅調で、ここ数年は空室率は年々少なくなっていることを実感しております。ただし一旦下がった礼金敷金が2か月に戻ることは今のところありません。なかなか一度さがったものは元に戻すのは困難なのでしょう。
但しすべての物件が決まりがいいわけではありません。需要と供給のバランスが過去のように需要が圧倒的に上回っているわけではないからです。供給が多い事は未だに変わりません。今は景気が悪くはありませんが、景気は良くなれば悪くなるもの。いつの日か空室が増えてくる時期が来るでしょう。
物件に競争力を持たせて他との差別化を図る
賃貸は基本的に同じ地域の同条件であれば新築の賃料が高く古くなるに従い家賃は安くなっていきます。
それは新しいほうがいいからです。好む人が多いのです。
決まりが良い今でも決まらない物件は存在します。理由はだいたいこれです
物件に手をかけていない！
当たり前の事かもしれません。
昔ながらの大家さんに多いのですが、前述したように黙っていても決まっていた時代を経験している大家さんは家賃を下げない傾向にあります。なぜならば繁忙期は入れ食い状態でしたから大家が入居者を選んでいました。（学生限定や女性限定等、○○の職業禁止や子供ダメ等々） 昔は古くなっても家賃を下げずに、リフォームをそこまで丁寧にしなくても入居者がついたからです。
要は過去の栄光をそのまま引きずっているのです。
ところが今は状況は違います。物件は借り手がネットで自分で選びます。魅力がないと選んでもらえません。不動産の営業マンですら必要ないお客さんが多くなっている状況です。お客さんは自分で物件の選択を意思決定する傾向にあり年々増えていく状況です。
古くなって設備が老朽化し薄汚れた物件では見向きもされません。きちんとお金をかけてやるべきリフォームを施し競争力のある物件に仕上げることが重要です。
もし身の覚えがあるのなら一度他の物件を内覧してみることです。そうすればよく分かります。百聞は一見に如かずです。
リフォームの費用が掛けられないなら残念ながら家賃を安く設定し直す他はないでしょう。細かく言えばそれでもやり方はなくはないのですが、ここでは書きません。
もしリノベーション並みに大々的にリニューアルをすれば新築並みの賃料を得ることも可能です。
こんな声が聞こえてきそうです。
金をかければ誰でもできるよ… もちろんそうですよねそれが出来れば苦労はしません。
そうではなく今回の提案はリフォームの基本中の基本の提案です。
リフォームで最低限行うものは何でしょうか。
そう
ハウスクリーニングです。
実はこれが最も重要で最強のリフォームと考えます。
よく考えてみましょう。新築が好まれて古い物件が敬遠される。
何が違うのかです。
古いことが問題ではないのです。
汚れていることが問題なのです！汚いのです。
古くても旧車が高値で取引されているのはレストアしてピカピカにしてキレイだからです。いくら名車でもさび付いてみすぼらしい状態では誰も買わないでしょう。
賃貸物件も同じです。前の入居者の使用した痕跡が無ければ新築のようなものです。可能な限り新築の状態を汚れという観点で保つことが可能なら限りなく新築時の賃料は保たれると考えます。
意外とこの当たり前の事が出来てない物件が多いのです。
ハウスクリーニングを退去の度にしっかり施していれば将来的に設備の入れ替えのタイミングを遅らせることが出来ます。
最も費用が掛かる設備の入れ替えが後ろ倒しになればリノベーション工事をしなくてもよいということです。
設備以外のリフォームはそこまで大がかりではありません。いかに設備を長く使うか、もたせるかが重要なのです。
大多数の物件はそれが出来ていないように感じます。
ほとんどの不動産業者が斡旋するハウスクリーニング業者は値段ありきで業者を選別する傾向があります。安い業者は安いなりの仕事しかしません。当然です。時間が決められているから決められている時間内にクリーニングを終わらせる必要があるからです。インスタントでよい仕事は出来ないのです。その結果設備の老朽化が早まれば交換を提案してきます。
問題は少しでも安く済ませようとする大家なのか安い業者しか使わない不動産管理会社なのかは想像にお任せします。
物件を長持ちさせるハウスクリーニングは当然時間がかかります。それに伴い費用も掛かります。
どちらがいいでしょうか？
弊社の物件はコストをかけたハウスクリーニングを施しており築年数よりも若々しい状態を保っております。
古くなれば家賃を安くしないといけないのかとガッカリする必要はありません。
